编者按：度假酒店作为近年来酒店市场的热门，一直受到消费者和投资人的青睐，但对于不少度假酒店来说，市场规模的增大也代表着竞争愈加激烈，如何通过运营实现酒店的收益增长，推动品牌价值的提升成为度假酒店需要思考的重要方向。本文作者以湖北某游客中心暨综合度假酒店为例，分析度假酒店的运营方案打造的方法论。
该项目位于湖北省某市，总占地面积50余亩，建筑面积20000余平方米，集中西餐厅、宴会厅、客房、游泳馆、药浴中心、拓训中心、室内外运动中心、游客集散中心、停车场等游客中心和星级酒店于一体。
（一）项目地处鄂、湘、赣，三省交界中心腹地，武汉、长沙省会城市及湖南岳阳、湖北咸宁等地市处于3小时目标客源市场范围内，与江西修水、湖南平江接壤，市场辐射范围广，且具备体量、质量优势。
（二）旁边的环境优越，九宫山、黄袍山的自然风光无可复制，可作为区域山地综合旅游度假区的核心载体，在当前及未来在旅游、度假、休闲、康养、运动等市场的发力和发展的潜力巨大。
（三）新石器时代文化遗址、瑶寨民族文化、天岳关抗日无名英雄纪念碑、罗荣桓元帅红色革命之路，跨越古、当代的独特文化禀赋将为凝练打造酒店历史、红色、民族文化名片，持续助力酒店的发展运营。
（四）区域物产丰富，天然有机的食材供给，为打造自身特色的健康餐饮奠定了基础，同时也为关联的旅游服务产品开发和销售创造了条件。
（一）项目距最近岳阳东站、三荷机场100公里左右，武深高速约30公里，处于高铁经济圈核心范围以外，受交通到达性的制约，在一定时期内影响优质客源市场的开拓。
（二）具体地址位于县镇，本地市场的消费体量和消费能力与酒店的定位目前匹配度不高，在某些特定的程度上酒店将面临本地市场耕营压力。
（三）辖区内无高星级酒店，行业人才供给量和质与县市有较大差异，管理人员的管理运营能力，基层员工的服务意识、技能、水平等综合素养短期内对酒店产品和服务的支撑有限。
（一）旅游市场的基本需求不可能会发生突变，2021年的上涨的速度依然有较大概率超过最近五年来的中等水准，“地产＋旅游＋健康＋养老”四大产业融合发展，慢慢的变成为满足人民美好生活的重要载体，康养产业正因其关联性强、覆盖领域广等特征，越来越迸发出新的生机。
（二）以区域红色教育培训资源为依托，可考虑设立党员教育培训基地，拓展+教育培训工作，助力酒店品牌影响力及收益能力。
（三）现在消费者更喜欢能够反映与生活态度相符的生活品位和个性化的酒店。酒店在运动、康养等功能和衍生产品方面在某些特定的程度上匹配了客户的真实需求，面向新中产、新生活，市场新需求、消费新模式，对产品做二次精准定位和精细打磨。
（四）“旅游+互联网”等已实现产业化发展，加速线上与线下融合，在线互动与在地体验深层次地融合，综合运用AR等技术方法和抖音等S级平台，通过沉浸式体验、互动式体验，打造流量和IP，赋能酒店产品和要素深度提升。
（一）伴随中国酒店业的发展，中资酒店管理理念以及模式不断催化成熟，有些已超越某些外资酒店品牌。国内酒店集团通过国产中档品牌抢滩大众经济市场，不断扩张下获得规模优势，再依托下沉市场战略，利用本土化优势，力求抢占先机。
（二）权威统计报告数据显示：五星级酒店相比来说较高出租率是当前消费升级态势的客观反映，星级酒店“均房价向四，单房营收趋三”折射出规模“中端”星级酒店消费的人在品质前提下的性价比的诉求，也给酒店市场定位、定价提供了参照。
（三）疫情后中国产业基本盘未改，旅游市场的基本需求不会因一场疫情而发生突变，与2003年的非典疫情相比，新型冠状病毒肺炎疫情过后的旅游业复苏速度可能相对缓慢，不太也许会出现报复性反弹。
（四）疫情下的旅游酒店行业已进入洗牌阶段，在经营困难的情况下，对“开源”和“节流”的要求更高，这就对酒店打磨更好的产品、服务，优化企业治理体系和治理能力，提升酒店的核心竞争力提出了更高的要求。
（一）以所处区域优势文化旅游资源为依托，通过政府文化旅游推介平台，在关键节点和渠道，锁定武汉、长沙、南昌等省会城市进行“高维”宣传推广，辐射、带动距项目300公里车程范围内的地级市客源市场；
（二）整合周边区域优质的自然人文资源，借力打造红色教育游、绿色疗养游、健康风尚游的多彩旅游名片，与会务会展机构、教育培训组织、自驾游团体及旅行社等单位深度合作，以团队和协议市场为基础，保障酒店实现持续稳定经营业绩；
（三）面向新中产、新生活，市场新需求、消费新模式，围绕数字化、线上化、沉浸式、互动式、生态型、健康型、差异化、个性化等要素，对产品和服务进行精细打磨，发力OTA渠道和家庭散客市场，提升客群粘性、满意度和移动端的收益转化；
（四）挖掘游泳、健身、药浴及室内外运动设施增值产品的吸引力，与关联群体进行链接，与相关机构构建和运营会员俱乐部，撬动商、政务协议市场，通过提供增值的深度服务，持续助力酒店整体创收水平的提高；
（五）发挥游客中心空间、环境、景观等户外休闲运动配套优势，注重人文关怀，突出社交互动属性，采用半开放式商业模式，融合格调独特、设计美学、智能体验、景感交互型的空间打造集出行、娱乐、休闲、购物等功能为一体的一站式旅居平台，实现多维资产变现。
（六）充分的发挥项目空间集成优势，导入季节性文体娱乐活动和设施，采取合作经营的模式，打造互动体验型休闲娱乐平台，持续为酒店和游客中心导流，获取私域流量的同时提升项目整体盈利能力。
（一）客房是酒店的中心产品，安全、舒适是第一需求，休闲、度假是第二需求，共享、互动是满足社会属性、文化、艺术是提升精神内核。在考虑投资收益基础上，客房产品打造上安全（如客房的隔音性）、舒适（如床上用品的品质）是第一要务，配套功能区域需考虑共享、互动的半开放式设计。健康、自然、人文、休闲的设计、运营和服务理念应贯穿项目始终。
（二）酒店餐饮产品建议针对不一样的客源群体，采取立体化的经营模式。即通过导入自带流量的餐饮产品或品牌，吸引本地高新花钱的那群人，取得租赁收入或营收分成；面向红色教育、拓展培训、旅行社、自驾游等输入型团队客源，打造具有本地特色出品的团餐，取得规模收益；针对商、政务协议及会议市场，精细化、创新化的高毛利的中高端出品；根据区域市场消费倾向，研发美团、饿了么线上出品，打造网红爆品；随着区域餐饮市场的发展，发挥设施设备及餐饮技术优势，打造工厂式厨房，通过半成品的加工销售，孵化面向中端的餐饮子品牌，转型区域市场“中央厨房”获取纵深收益。
（三）依托区域农业、食品加工、旅游等产业优势，酒店技能优势和游客中心的平台优势，开发关联性强、季节型、节假日型周边产品，挖掘酒店和游客中心客户的消费潜力，构建社群营业销售平台和渠道，亦可对外开拓家政、外洗等业务活动，提升非主要经营业务收入的获利能力，为主营业务获利能力加持。
前期参照高星级酒店管理运营模式，建立标准化、规范化、程序化的服务体系，中期经过学习培训，推动服务向差异化、特色化、个性化转变，实现人无我有、人有我优、人优我特，人特我深；后期通过深度服务的加持，打造鄂南甚至三省地区高端服务水平酒店，在OTA等各客源市场形成服务的口碑效应和品牌效应，以一持万，加速服务能力向收益能力的转化。
（一）行政办公：建立督办机制，提升团队执行力；构建常态化的工作沟通反馈机制，提升工作效率；落地企业文化融合阵地，催化培训效果向生产力的转化；推行后勤服务项目市场化，降低管理及经营成本。
（二）人力资源：搭建扁平化组织架构，以利润为中心优化人员编制；落地临时工、实习生和季节性用工，降低酒店整体运营成本；紧扣行业标准，建立学习型组织和岗位综合素养的质培机制，持续提升基层员工综合素养；向上衔接上级单位，对外反应客户满意、对内尊重行业规范，优、细化各层级薪酬及绩效考核体系，彰显组织归属感和荣誉感。
（三）安全环境：将事先安全评估作为首要门槛纳入经营管理活动中，严守安全在生产经营活动底线意识；将安全环境作为专项工作纳入员工日常，部门月度，管理人员季度考核；对接旅游公安等政府部门，推进警保联动，为酒店和游客中心的运营创安全大环境；探索并推进环保、卫生、信息安全工作评估管理工作。
（四）工程维护：推进工程技术人员职业化教育，技能水平同薪资挂钩；将节能降耗作为专项工作纳入员工日常，部门月度，管理人员季度考核，大大降低能耗、维保等日常经营成本；利用数字化、信息化手段提升设备监测、维保和日常维修效率，延展设施设备的常规使用的寿命；探索推进部分设施设备保修市场化，将维保维修工作市场化，降低管理成本。
（五）财务采购：全面实施预算管理机制，通过培训持续提升财务采购、市场职员的风险管控意识及专业技能；施行经营分析+收益管理工具，提升财务数据对市场的支持和辅助作用；在做好日常财务管控支持工作的同时，注重对政策的研究，提升项目政策资金倾斜力度。